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Loi Pinel et baux commerciaux : comment ça marche ?

La loi Pinel est un dispositif réservé aux investisseurs souhaitant exploiter des immeubles à usage de résidence principale. C’est en effet dans le but d’apporter des solutions sur le marché immobilier des communes tendues qu’elle a été mise en place. Ce sont donc des baux locatifs classiques qui sont signés. Cependant, elle pourrait aussi être utilisée dans le cadre des baux commerciaux.

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Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un contrat qui est conclu entre le propriétaire et le locataire qui exerce une activité commerciale. L’immeuble, dans ce cas, est exploité comme étant un mur de commerce, c’est-à-dire un local professionnel, à la différence d’un bien à usage de logement. Les activités exercées par le locataire peuvent alors être d’ordre commercial, artisanal, industriel ou encore de profession libérale. C’est conformément au Code de commerce que ce type de bail sera rédigé.

 

Quelles différences avec le bail classique ?

Les travaux et les charges sont répartis entre le propriétaire et le locataire. De même, la durée du bail est flexible, ainsi que les clauses se rapportant à son renouvellement. De manière générale, les dispositions du bail commercial sont librement négociées entre les deux parties.

Avec le dispositif Pinel, le montant du loyer est encadré pour le bail classique – il tient compte des plafonds de ressources du locataire. En revanche, le bail commercial Pinel peut ne pas tenir compte de ce paramètre et le locataire peut ainsi négocier le montant du loyer, de même que les modalités de paiement. Le bail commercial Pinel exige cependant d’inclure la nature et la répartition des travaux et des charges susmentionnés dans le contrat, par rapport aux dispositions du Code de commerce.

Dans le cas d’un Pinel classique, la durée de l’engagement du propriétaire bailleur est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, durée en fonction de laquelle il ajuste celle du contrat. S’il s’agit d’un bail commercial Pinel, c’est pour au moins 9 ans que le contrat est conclu.

 

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire doit être une personne morale pour être éligible, et doit être inscrit au registre de commerce et des sociétés (RCS). Un état des lieux est obligatoire, à l’entrée comme à la sortie. La présence d’un huissier de justice est facultative.

 

Rappel sur le calcul de la réduction Pinel

Rappelons que la réduction d’impôt Pinel est fonction de la durée de la mise en location du bien, de même que du montant total de l’investissement. Pour un engagement de 6 ans, le taux de défiscalisation est de 12%. Pour un engagement de 9 ans, celui-ci est de 18% et pour 12 ans d’engagement, le taux de réduction est de 21%. Il s’agit là des taux initiaux, qui connaîtront toutefois une régression significative pour un investissement Pinel conclu à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2023. Ces taux sont alors les suivants : 10.5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17.5% pour 12 ans.

Avant de faire louer votre bien sous un bail commercial, important donc de réaliser les simulations qui s’imposent, dans la mesure où votre engagement minimal sera de 9 ans. De plus, l’immobilier devra être situé à un emplacement spécifique répondant aux attentes du locataire – notamment un immeuble ayant pignon sur rue. Attention au prix d’acquisition qui peut être particulièrement élevé. Qu’en est-il, par ailleurs, de vos besoins en défiscalisation ? Paramètre important à tenir en compte dans la mesure où les excédents de réduction ne peuvent être récupérés sur les années suivantes, à la différence d’un bail commercial LMNP (loueur en meublé non professionnel).

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